מתחקיר ב N12 – עולה כי בזמן שמחירי הדירות יורדים, בעיר ירושלים הם מזנקים. תופעה. ייתכן שהסיבה לכך היא העולים שמקפיצים את המחירים נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על ירידה במחירי הדיור ברחבי הארץ אחרי מגמה ארוכה של עליות מחירים. לעומת זאת, בירושלים התהליך הפוך.
אז כמה עולה דירה בבירה? לפי נתוני הלמ"ס, מחיר ממוצע לעסקה עמד ב-2022 על 2.58 מיליון שקל. בשנת 2023 עלה המחיר ל-2.84 מיליון, ובשנת 2024 כבר האמיר המחיר ליותר מ-3 מיליון.
לפי נתוני יזמי נדל"ן ירושלים, השכונות שבהן הביקוש הגבוה ביותר בבירה הן רחביה, בקעה, קטמון, קטמונים, קריית היובל וארנונה. העלייה במחירי הנדל"ן בירושלים משתקפת היטב בנתונים.
במדד המחירים לצרכן שפורסם בספטמבר נמצא כי מחירי הדירות בארץ ירדו ב-0.6%. אך בירושלים המחירים דווקא עלו ב-1%. בשנה החולפת עלו מחירי הדיור בעיר ב-4.2%, לעומת ירידה של 2.9% בערי המרכז וירידה של 1.5% בתל אביב.
הסיבה לעלייה המפתיעה, דווקא בזמן מלחמה, עשויה להיות אותו גל עולים שמדבר עליו מהנדס העיר. יזמי נדל"ן מצביעים על כך שרוב העולים שרכשו לאחרונה דירות בעיר מגיעים מארה"ב, ובמיוחד מניו יורק, ניו ג'רזי, קליפורניה ופלורידה.
לדבריהם אותה אוכלוסייה גם לא מחפשת דירות קטנות: הביקוש הכי גדול הוא לדירות חדשות ויוקרתיות. אבל כמובן יש גם צד אחר למטבע: כשמחירה של דירה ממוצעת הוא 3.4 מיליון שקל, עבור רבים מתושבי העיר החלום לרכוש בית בעיר הופך לבלתי אפשרי.
הנוף החדש בבירה: מגדלים פורחים לשמים ישראל הרשברג, סמנכ"ל קבוצת הנדל"ן ברגר, שיוזמת ובונה פרויקטים לדיור בירושלים, מנסה להסביר את הנתונים: "בשוק הדיור בבירה היה יובש לאורך הרבה מאוד שנים.
פתחו את הנושא של התחדשות עירונית ובנייה לגובה, אחרי שפעם לא היו מגדלים בעיר. הביקוש בקרב יהודים גדול גם בירושלים, מבחינת יהודי התפוצות זו הפסגה". "יהודי ארה"ב רואים את מה שקורה בעולם, וזה מעורר אצלם את הרצון לרכוש נכס בארץ", משתף הרשברג.
לדבריו, רוב הרוכשים שמגיעים כיום אליו מדברים על עלייה. "רוכשים רבים הם רופאים יהודים שחיים כיום בארה"ב, ציבור איכותי וציוני שרואה מה קורה בקמפוסים בארה"ב ומחליט לקנות נכס בארץ כי אין עוד ירושלים לעם היהודי", הוא מבהיר.
הרשברג מספר על פלח נוסף בשוק הרוכשים, שמגיע בעקבות תנופת ההתחדשות העירונית, הנחשבת כשלעצמה לתופעה חדשה יחסית בבירה. "הישראלים לעומתם יודעים שהיה פה יובש הרבה מאוד שנים.
לזכותו של ראש העירייה משה ליאון ייאמר שהוא קידם את נושא ההתחדשות העירונית, וזה קורה", הוא מבהיר. "היום איפה שזורקים אבן בירושלים – תמצאו פרויקטים מתקדמים של פינוי-בינוי. אני עובד בעיקר בירושלים, אבל פוגש יזמים שמופתעים מהאופן הרציני שבו ועדת התכנון והבנייה בירושלים דוחפת את הנושא.
גם הרכבת הקלה עשתה שינוי גדול. היא מאפשרת גישה קלה לאזורי הבילוי והמסחר". "קטמונים זה אזור מיושן שעומד להפוך למנהטן שכונה שלמה שיהיו בה מגדלים של 30 קומות", חוזה הרשברג. "דווקא מאז תחילת המלחמה אנחנו רואים את הביקוש בירושלים עולה.
האנטישמיות בקמפוסים הניעה עולים חדשים לקנות נכס בבירה, אנשים בניו ג'רזי חותמים על חוזה ובוכים מהתרגשות. הם באים מבתים מטורפים, ובסוף קונים דירה בארץ עם ממ"ד. העלייה היא בצורה של קהילות, חבר מביא חבר. זו שרשרת והם מאוד בעניין".
אברהם ברגר, מנכ"ל קבוצת ברגר, מסכים. "מבחינה מגזרית, האופי של הרוכשים, אלה קהילות דתיות ומסורתיות . יש לנו גם רוכשים שהם דור שני של ירושלמים, ורוצים להישאר בעיר", הוא אומר. "בעבר לא הייתה להם אפשרות להישאר בעיר כי לא היו מגדלים ובנייה של דירות חדשות בצורה מסיבית כמו היום".
ברגר מדבר על שינוי עמוק בבירה, שכמוהו לא היה מעולם. "המגדלים זה משהו שלא היה בעיר. לא תמצא היום מעלית עם המספר 30 בירושלים, וזה מתחיל לרוץ ולתפוס תאוצה. הרבה מאוד מהיזמים הגדולים בארץ מבינים את זה ונוהרים לעיר הבירה".
המהלך הזה מתאפשר גם בשל המדיניות החדשה שבעיר. יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים, תיאר את השינוי של ועדת התכנון והבנייה. "עיר הבירה מונה כיום מיליון תושבים, ובטווח זמן של 20 שנה מהיום הצפי הוא למיליון וחצי תושבים", הוא מבהיר. "הביקוש נובע מתוך האוכלוסייה, היזמים שמשווקים רואים שיש ביקוש. אנחנו מזהים גל עלייה של אנשים שרוצים להגיע לירושלים.
יחידות הדיור משווקות בקצב יחסית מהיר בהשוואה לרחבי הארץ". אחד מאותם יהודים שעלו לארץ והחליטו לרכוש דירה בירושלים הוא ג'וש ברודי, אב לשישה ילדים מפלורידה שהחליט בגיל 51 לעלות לארץ ולקנות נכס בירושלים. "בתקופה האחרונה עזבנו את פלורידה ועלינו לישראל", מספר ברודי בריאיון ל N12. הילדים שלנו עלו לפנינו, ואנחנו עלינו בעקבותיהם. לחיות בישראל היה חלום חיינו.
אומנם אמריקה היא מקום טוב ליהודים, אבל ישראל היא אפילו מקום טוב יותר לעם היהודי". "גם תוך כדי המלחמה העדפנו לעזוב את פלורידה", מוסיף ברודי. "הרבה מאוד אנשים בחרו לעלות אחרי המלחמה, אני חושב שאנשים מתחילים לראות את האמת".
אחת מהסיבות שמציין ברודי כזרז להחלטה לעלות לישראל היא העלייה בתופעת האנטישמיות בארה"ב. "כשטיילתי בניו יורק הרגשתי שמסוכן לצעוד ברחובות עם כיפה", משתף ברודי. "לא הבנתי מה קורה באמריקה, מתי זה קרה, למה אני צריך להסתיר את העובדה שאני יהודי. אני חושב שהקהילה היהודית היום באמריקה חיה בפחד יותר מאי-פעם".
ברודי מודה שלעלות לישראל בעת מלחמה זו לא ההחלטה הכי הגיונית, אך הוא מבהיר: "ההיסטוריה של העם היהודי מלמדת שאין היגיון בהחלטות שאנחנו מקבלים. דווקא כשיש מלחמה אנחנו חוזרים למולדת שלנו – איזה עוד עם עושה דבר כזה? שום דבר בהיסטוריה של העם היהודי לא הגיוני.
גם אני חושב לעצמי לפעמים: 'או-קיי, אולי אני קצת משוגע שבחרתי לעלות לירושלים דווקא עכשיו'. אבל זה לא רק אני, יש גל גדול של עלייה מצפון אמריקה לישראל". ולמה לקנות בית דווקא בירושלים? "זאת העיר שהיא מרכז העולם. שמעתי על תוכנית לפתח את שכונת קטמונים, זה אזור נהדר ואני מכיר 100 משפחות שעוברות לשם.
בעוד חמש שנים הבניין אמור להיות מוכן. כולם אמרו לנו, 'אתם חייבים להיזהר, החיים בישראל עומדים להיות סיוט'", אומר ברודי, "אבל עכשיו כשאנחנו כאן, אנחנו מרגישים שאפשר להשתלב. כולם פה דוברי אנגלית, הילדים משתלבים בבתי הספר ובסך הכול אנחנו מרוצים".
"ירושלים כבר לא מוקפת חומות", מוסיף אבן. "מ-2018 החליטה עיריית ירושלים לשחרר את המדיניות ולאפשר בנייה לגובה בחלק משכונות העיר. לעומת זאת, יש שכונות שהוחרגו: טלביה, רחביה, המושבה הגרמנית, העיר העתיקה ומרכז העיר אלה אזורים שבהם תישמר זהות העיר ותהיה 'בנייה מידתית'.
סמוך לרכבת הקלה ברחוב עמק רפאים לא תהיה בנייה גבוהה"."קיבלנו החלטה להתקדם לבנייה גבוהה מתוך הצורך להתחדשות עירונית", מסביר אבן את המתח. "יש מקומות רבים בעיר שבהם אין ברירה אלא לבנות לגובה, ועדיין יש מקומות שאנחנו שומרים עליהם.
אנחנו יודעים איפה לבנות ואיפה לשמור על הזהות של העיר במקומות הרלוונטיים. כך אני יכול לבוא לציבור בלב שלם". גם אבן מתייחס לאוכלוסיות שקונות דירה בירושלים, בדגש על העולים החדשים. "יש אוכלוסיות של יהודים בחו"ל שפשוט קנו חצי מגדל, והן עולות יחד כקהילה שלמה
. יש גם אוכלוסייה מתוך תושבי העיר שמעוניינת לשפר את איכות הדיור, ולכן היא קונה בבנייה החדשה. ואוכלוסייה מגיעה גם מחוץ לעיר: עובדים במשרדי ממשלה שרוצים לבוא ולגור בעיר במקום לעמוד בכל יום בפקקים".
בשנת2025 הייתה ירושלים במקום הראשון בהיתרי בנייה חדשים – כ-8% מכל היתרי הבניה שהונפקו בישראל היו בעיר. מתחילת השנה התבצעו בבירה כ-8% מכלל התחלות הבנייה בישראל. מספר הדירות בירושלים עומד על כרבע מיליון.
היחס בין גודל האוכלוסייה למספר הדירות למגורים בירושלים הוא 3.9 נפשות לדירה, לעומת יחס של 3 נפשות לדירה בממוצע בערים אחרות. "אני מאוד מאמין בעיר הזו ואני חושב שירושלים הולכת למקום טוב בהיבטי תעסוקה, תחבורה ופתרונות דיור", מסכם מהנדס העיר.
"אנחנו גורמים לזה שזו תהיה עיר שאנשים ירצו לבוא ולגור בה. זה מהלך עירוני כולל, לא סתם אנחנו רואים את העלייה בביקוש. אנחנו מתחילים לראות את השינוי. עכשיו יש קושי, אבל בזמן קצר נראה את ירושלים צועדת למקום אחר לגמרי".
התחדשות עירונית מכבסת מילים לשוד קרקעות, היה לא תהיה לפחות לא ברמות ד'