שוק הנדל"ן בירושלים ממשיך לספק נתונים מפתיעים: בעוד שהבירה ניצבת בראש טבלת הערים בישראל במכירת דירות יד שנייה, שוק הדירות החדשות בעיר מציג האטה משמעותית, כאשר אלפי דירות עדיין ממתינות לרוכשים. כך עולה מנתונים חדשים שפרסמה היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המתייחסים לרבעון השלישי של שנת 2026.
על פי הנתונים, בחודשים יולי עד ספטמבר נמכרו בירושלים 829 דירות יד שנייה, המספר הגבוה ביותר מבין ערי ישראל. מדובר בנתון זהה לזה שנרשם ברבעון הקודם, המעיד על יציבות יחסית בפעילות שוק הדירות הקיימות בבירה.
אלא שבשוק הדירות החדשות מתגלה תמונה שונה לחלוטין. במהלך הרבעון השלישי נמכרו בירושלים 362 דירות חדשות בלבד, לעומת 501 דירות ברבעון הקודם. מדובר בירידה חדה של כ-27.7% בתוך שלושה חודשים בלבד.
בסך הכול נמכרו בירושלים במהלך הרבעון 1,191 דירות חדשות ויד שנייה, כאשר קרוב ל-70% מהעסקאות בוצעו בשוק היד השנייה.
יותר מ-10,000 דירות עדיין ממתינות לרוכשים
אחד הנתונים הבולטים ביותר בדוח נוגע למספר הדירות החדשות שנותרו ללא רוכשים. נכון לסוף חודש ספטמבר, עמד מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה בירושלים על 10,186 דירות, נתון המציב את הבירה בין הערים בעלות מלאי הדירות הגבוה ביותר בישראל.
לשם השוואה, בתל אביב נותרו למכירה 10,065 דירות חדשות. המשמעות היא שבשתי הערים הגדולות קיים מלאי משמעותי של דירות חדשות, על רקע ההאטה בקצב העסקאות.
עם זאת, מלאי הדירות כולל גם דירות בפרויקטים הנמצאים בשלבי בנייה שונים, ולא בהכרח דירות מוכנות לאכלוס מיידי.
המספרים שמאחורי שוק הדיור בבירה
| הנתון | ירושלים |
|---|---|
| דירות יד שנייה שנמכרו | 829 |
| דירות חדשות שנמכרו | 362 |
| ירידה במכירת דירות חדשות | 27.7% |
| דירות חדשות שנותרו למכירה | 10,186 |
| סך הדירות שנמכרו | 1,191 |
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הרבעון השלישי של 2026
התמונה הירושלמית משתלבת במגמה ארצית רחבה יותר. על פי נתוני הלמ"ס, במהלך הרבעון השלישי נמכרו בישראל כ-21,750 דירות, ירידה של 5.7% בהשוואה לרבעון הקודם ושל 7.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
מתוך כלל הדירות שנמכרו ברחבי הארץ, כ-9,190 היו דירות חדשות וכ-12,560 דירות יד שנייה. הנתונים מצביעים על כך שההאטה בשוק הדירות החדשות אינה תופעה ירושלמית בלבד, אלא חלק ממגמה רחבה בשוק הנדל"ן הישראלי.
ומה המשמעות עבור המשפחות הירושלמיות?
עבור זוגות צעירים ומשפחות המבקשות לרכוש דירה בעיר, הנתונים עשויים להצביע על שינוי מסוים ביחסי הכוחות בין הרוכשים למוכרים, בעיקר בפרויקטים שבהם נותר מלאי גדול של דירות למכירה.
עם זאת, אין בנתונים כדי לקבוע שמחירי הדירות בירושלים נמצאים בירידה, ובשלב זה גם לא ניתן להסיק מהם על מצב השוק בשכונות החרדיות באופן פרטני.
השאלה המרכזית שנותרה פתוחה היא האם ההאטה במכירת הדירות החדשות תימשך גם בחודשים הקרובים, והאם מלאי הדירות הגדול שנותר ללא רוכשים יביא את היזמים להציע תנאי רכישה אטרקטיביים יותר.
