מחלוקת משמעותית סביב היטלי ההשבחה בפרויקט מגורים בשכונת רמות הגיעה לאחרונה להכרעת ועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז ירושלים. במוקד הדיון עומד פער חריג של כ-227% בין שומות שנקבעו לשני מגרשים סמוכים, אשר שווקו באותו מכרז של רשות מקרקעי ישראל ובאותם תנאים.
החברה "שובל טוב רמות" רכשה חמישה מגרשים ברחוב הארי טרומן במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן", שבה 20% מהדירות יועדו להימכר במחיר מוזל והיתר בשוק החופשי. בהמשך אושרו לפרויקט הקלות תכנוניות שאפשרו להגדיל את מספר יחידות הדיור בכ-20% מעבר לתוכנית המקורית.
בעקבות אישור ההקלות קבעה השמאית מטעם הוועדה המקומית כי שווי ההשבחה עומד על כ-19 מיליון שקל. החברה חלקה על הקביעה והגישה חוות דעת נגדית שלפיה ההשבחה מסתכמת בכ-320 אלף שקל בלבד. לאחר מכן מונה שמאי מכריע, שקבע כי סכום ההשבחה יעמוד על כ-15.8 מיליון שקל, סכום שבעקבותיו חויבה החברה בהיטל השבחה של קרוב ל-16 מיליון שקל.
הטענה: מגרש סמוך חויב בפחות משליש
בערר שהגישה טענה החברה כי במגרש סמוך, ששווק במסגרת אותו מכרז ובאותם תנאים, נקבעה שומה נמוכה משמעותית על ידי שמאי מכריע אחר.
לדבריה, אילו הייתה מיושמת אותה שיטת חישוב גם בעניינה, ההשבחה הייתה עומדת על כ-6.8 מיליון שקל בלבד, לעומת כ-15.5 מיליון שקל שנקבעו בפועל. לטענת החברה, מדובר בפגיעה בעקרון השוויון בין נישומים ובאמון הציבור.
מנגד, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים טענה כי מדובר במחלוקת שמאית מקצועית, וכי העובדה שנישום אחר חויב בסכום נמוך יותר אינה מצדיקה הפחתת החיוב במקרה הנוכחי.
ועדת הערר: לא מאמצים שומה אחרת רק משום שהיא קיימת
ועדת הערר קבעה כי השיטה שבה השתמש השמאי המכריע, שלפיה יש להביא בחשבון את המעבר של דירות ממסלול "מחיר למשתכן" לשוק החופשי בעת חישוב ההשבחה, היא שיטה נכונה ועקרונית.
עם זאת, חברי הוועדה ציינו כי עצם קיומן של שתי שומות שונות למגרשים סמוכים אינו מצב רצוי, שכן הוא עלול לפגוע ביציבות ובוודאות בתחום היטלי ההשבחה.
לצד זאת, הוועדה הדגישה כי אין לאמץ שומה אחרת רק משום שניתנה במקרה דומה, כל עוד השומה שנבחנת מנומקת ומבוססת מבחינה מקצועית.
שמאי נוסף יבחן את אחת הסוגיות המרכזיות
למרות שלא פסלה את עיקר השומה, קיבלה ועדת הערר חלק מטענות החברה והחליטה למנות שמאי מייעץ נוסף.
השמאי החדש יתבקש לבחון סוגיה מרכזית שנותרה במחלוקת, מה היה תמהיל הדירות המיטבי שניתן היה לתכנן במצב התכנוני המקורי, עוד לפני אישור ההקלות, וכן את השלכות תקני החניה על החישוב.
לאחר קבלת חוות הדעת החדשה יוכלו הצדדים להגיש את השגותיהם, ורק אז תתקבל ההכרעה הסופית בסוגיית גובה היטל ההשבחה.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום חובה המשולם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כאשר פעולה תכנונית, כגון אישור תוכנית חדשה, מתן הקלה או אישור שימוש חורג, מעלה את שוויו של נכס.
גובה ההיטל נקבע על פי החוק ועומד על 50% משווי ההשבחה שנוצרה בעקבות אותה פעולה תכנונית.
למרות שהחיוב נוצר כבר במועד אישור התוכנית, התשלום בפועל נדרש בדרך כלל באחד משני מצבים:
– בעת קבלת היתר בנייה למימוש הזכויות החדשות.
– בעת מכירת הנכס והעברת הזכויות לקונה.
במקרים רבים בעלי דירות מגלים את החיוב רק בשלב המכירה, כאשר העירייה בודקת אילו תוכניות השביחו את הנכס לאורך השנים.
אילו פטורים קיימים?
החוק מעניק מספר פטורים מהיטל השבחה, ובהם:
– פטור על הרחבת דירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר, בכפוף לעמידה בתנאי מגורים של ארבע שנים לפחות.
– פטור לבניית ממ"ד בשטח המזערי הקבוע בחוק.
– פטור עבור התאמות נגישות לאנשים עם מוגבלות.
– פטור מלא לנכסים המצויים בשכונות שהוכרזו כאזורי שיקום.
ההחלטה האחרונה של ועדת הערר צפויה לעורר עניין רב בקרב יזמים, שמאים ובעלי נכסים בעיר, שכן היא עוסקת בשאלת האחידות והוודאות בקביעת היטלי השבחה, סוגיה בעלת השלכות כלכליות משמעותיות על פרויקטים למגורים ברחבי העיר.
