הקרב על "הקדש עץ חיים": עסקאות המיליונים, בית הדין והמגדל המתוכנן

אחת מעסקאות הנדל"ן הרגישות והמורכבות בירושלים חוזרת היום לשולחן מועצת העיר: הקרקעות ההיסטוריות של מוסדות "עץ חיים", סמוך לגשר המיתרים בכניסה לעיר, עומדות במרכז תוכנית להקמת מגדל תעסוקה גדול, שבמסגרתה צפויה עיריית ירושלים לקבל כ-26,500 מ"ר של שטחי תעסוקה, לצד חלק יחסי בחניונים ובמחסנים.

אבל מאחורי עסקת הקומבינציה והמגדל המתוכנן מסתתר סיפור ירושלמי שנמשך כמעט מאה שנה – מקרקע שנרכשה כדי לסייע בהחזקת תלמוד תורה וישיבה, דרך עסקאות מכר בעשרות מיליוני שקלים, צווי בית דין ומאבקים משפטיים, ועד לפסק בג"ץ שניתן רק לפני כחודשיים וחצי.

ועדת הכספים העירונית המליצה ב-25 באוקטובר לאשר מחדש את המתווה, והיום הוא צפוי להגיע למועצת העיר. העסקה כוללת שני הסכמי קומבינציה: האחד בין העירייה למשפחת גולובנציץ', והשני בין המשפחה ל"נחלת עץ חיים", כאשר כלל ההסכמות אמורות להשתלב בהסכם מסגרת אחד.

כדי להבין מדוע הקרקע הזו מעוררת כל כך הרבה רגישות, צריך לחזור לשנת 1928. מוסדות "תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים", מהמוסדות התורניים הוותיקים בירושלים, רכשו אז קרקע בצומת הרחובות יפו והרצל – באזור שבו ניצב כיום גשר המיתרים.

המוסד, שנוסד בשנת תר"א בתקופת הגאון רבי שמואל סלנט, היה מזוהה לאורך השנים עם שורה של גדולי תורה, בהם הגאון רבי איסר זלמן מלצר והגאון רבי אהרן קוטלר.

הרעיון שעמד מאחורי רכישת הקרקע לא היה רק הקמת מבנה נוסף לישיבה. הכוונה הייתה להקים "שכונת עץ חיים", ובה דירות ונכסים מניבים, כך שדמי השכירות יספקו מקור הכנסה קבוע לתלמוד התורה ולישיבה ויקטינו את התלות בתרומות.

אבן הפינה הונחה בשנת 1929, אך התוכנית השאפתנית מעולם לא הושלמה. במקום נבנו שלושה מבנים בלבד, ובהם דירות ובית כנסת.

במשך עשרות שנים היה ניהול המוסדות מזוהה עם משפחת טוקצינסקי. הגאון רבי יחיאל מיכל טוקצינסקי עסק בניהול עץ חיים במשך כחמישים שנה, ולאחר פטירתו המשיך בנו, הרב ניסן אהרן טוקצינסקי, בניהול המוסדות. בהמשך היו מעורבים גם בני המשפחה מהדור הבא.

אחת הנקודות המרכזיות שהפכו לימים ללב המאבק המשפטי הייתה השאלה מהו מעמדה של הקרקע: האם מדובר בנכס רגיל של עמותה, או בהקדש דתי שכפוף לפיקוח בית הדין הרבני.

בשנת 1953 פנו ראשי עץ חיים לבית הדין הרבני. בין החותמים היו הגאון רבי איסר זלמן מלצר, הרב יחיאל מיכל טוקצינסקי והרב שלמה זלמן זלזניק. במסמכים תואר הנכס כ"קרן קיימת", שפירותיה מיועדים למטרות המוסד.

אותו מסמך היסטורי, שנכתב עשרות שנים לפני שהקרקע הפכה לנכס נדל"ני יקר במיוחד, הפך בהמשך לאחת הראיות המרכזיות שעליהן הסתמכו בתי הדין בקביעה כי מדובר בהקדש דתי.

העסקאות שהדליקו את המאבק

ב-19 בנובמבר 2015 נחתמה העסקה הראשונה. עמותת עץ חיים התקשרה בהסכם למכירת 70% מהזכויות בקרקע לחברות "פנינת המיתרים" ו"ברכה והצלחה נכסים בתל אביב", תמורת 17 מיליון שקל בתוספת מע"מ.

לקראת העסקה הועבר רישום הבעלות במקרקעין על שם העמותה. לפי פסק הדין הרבני, בין מי שפעלו בנושא היו הרב צבי אריה טוקצינסקי והרב נתנאל לינדר, שהיה חבר ועד העמותה ונאמן בהקדשות.

אלא שהעסקה בוצעה מבלי שהתקבל אישור של בית הדין הרבני לעסקה בנכס הקדש.

בסוף 2016 הגיע לבית הדין מידע על עסקאות שנעשו בנכסי עץ חיים. הבדיקה התקדמה במהירות, וב-12 בינואר 2017 הוטל עיקול על מקרקעי שכונת עץ חיים ונאסרו פעולות רכושיות בנכסי ההקדשות. בהמשך הושעו נאמני ההקדשות מתפקידיהם והשופט בדימוס יוסף אלון מונה לבדוק את ההתנהלות ואת עסקאות הנכסים.

אלא שכחמישה חודשים לאחר הוצאת הצו, ביוני 2017, נחתמה עסקה נוספת: יתרת 30% מהזכויות בקרקע נמכרה לפנינת המיתרים תמורת 10.5 מיליון שקל בתוספת מע"מ.

בסך הכול עמד היקף שתי העסקאות על כ-27.5 מיליון שקל.

העובדה שהעסקה השנייה נחתמה לאחר שכבר הוצא צו האוסר על ביצוע פעולות במקרקעין הפכה לאחד המוקדים הרגישים ביותר בפרשה.

במהלך הבדיקות עלו גם שאלות סביב הגורמים שליוו את העסקאות. בפסקי הדין הוזכר עו"ד אשר אקסלרד, שלפי ממצאי המנהל המיוחד היה מעורב בעסקה מטעם עץ חיים ובמקביל ייצג גם את החברות הרוכשות.

גם שאלת שווי הקרקע הפכה לחלק מהמאבק: לפי הממצאים שפורסמו במסגרת ההליכים, שומה אחת העמידה את שווי הקרקע על כ-23.1 מיליון שקל, בעוד ששומה מוקדמת יותר, משנת 2012, העריכה אותה בכ-45 מיליון שקל.

שם נוסף שעלה בתיק הוא איש הנדל"ן ערן הוכברג, שלפי ממצאי המנהל המיוחד שימש יועץ כלכלי ועסקי לעמותת עץ חיים וטיפל עבורה בענייני נדל"ן, ובמקביל העניק שירותים גם לפנינת המיתרים.

במרץ 2018 הורה בית המשפט המחוזי על פירוק העמותה, ועו"ד רונן מטרי מונה למנהל מיוחד. מכאן המשיך המאבק בין בתי הדין, בתי המשפט והרוכשות במשך שנים.

באוגוסט 2023 קבע בית הדין הרבני האזורי בתל אביב כי הקרקע היא אכן הקדש דתי. החברות הרוכשות לא השלימו עם ההחלטה והמאבק הגיע לבג"ץ.

בג"ץ הכריע – אבל לא סגר את הפרשה

ב-11 באוגוסט 2026 דחה בג"ץ, בהרכב השופטים עופר גרוסקופף, גילה כנפי-שטייניץ וחאלד כבוב, את עתירת החברות וקבע שאין מקום להתערב בקביעה שלפיה מדובר בהקדש דתי המצוי תחת פיקוח בית הדין הרבני.

עם זאת, בג"ץ לא ביטל בעצמו את עסקאות המכר שנחתמו ב-2015 וב-2017.

בית המשפט הבהיר כי השאלה אם חוזי המכר עצמם תקפים מבחינה אזרחית עדיין צריכה להתברר בבית המשפט המחוזי. במילים אחרות: שאלת מעמד הקרקע הוכרעה, אך שאלת זכויות הרוכשים עדיין לא נסגרה.

ובדיוק בנקודה הזו נכנסת עיריית ירושלים לתמונה.

לפי העירייה, עסקת הקומבינציה אינה מהלך חדש. מתווה קודם כבר אושר בוועדת הכספים ובמועצת העיר בדצמבר 2023, אך מימושו התעכב בשל הסוגיות המשפטיות ובשל הצורך לצרף את עץ חיים כצד נוסף לעסקה.

בעירייה טוענים כי היא אינה צד למחלוקת על הבעלות בקרקע, אלא מבקשת לממש זכויות קנייניות שבידיה ולהפיק מהן את התמורה המרבית לטובת הציבור.

במתווה הנוכחי צפויה העירייה לקבל כ-26,500 מ"ר של שטחי תעסוקה במגדל שיוקם, בקומות האמצעיות שלו, וכן חלק יחסי בחניונים ובמחסנים.

אלא שגם אם מועצת העיר תאשר היום את העסקה, הדרך למימושה עדיין אינה קצרה. לפי ההצעה, נדרשים גם אישור שר הפנים והחלטות משפטיות נוספות הנוגעות לנאמנויות עץ חיים.

חברת פנינת המיתרים מצדה ממשיכה להתנגד. לטענתה, פסק בג"ץ לא ביטל את זכויותיה כרוכשת, ושאלת תוקפן של העסקאות עודנה מתנהלת בבית המשפט המחוזי. החברה אף טוענת כי זכויות העירייה בקרקע מקורן בהפקעה שנעשתה לצורך דרך שלא מומשה, ולכן לשיטתה אין לעירייה בסיס להשתמש בהן במסגרת עסקת המגדל.

בעירייה דוחים את הטענות ומבהירים כי הם פועלים למימוש זכויות העירייה "לטובת הציבור ולרווחתו".

היום צפויה הפרשה להגיע לנקודת הכרעה נוספת במועצת העיר – אבל גם אישור העסקה לא יסגור את הסיפור.

אחרי כמעט מאה שנה, הקרקע שנרכשה כדי שפירותיה יסייעו בהחזקת תלמוד תורה וישיבה בירושלים הפכה לאחד הנכסים היקרים והמסובכים בכניסה לבירה, ולמוקד של מאבק שבו מעורבים הקדש דתי, חברות נדל"ן, בתי דין, בתי משפט ועיריית ירושלים.