שוק הדיור ממשיך לדשדש – אבל הנתונים מירושלים מציגים תמונה מעניינת במיוחד. בעוד מספר העסקאות הארצי נותר נמוך ורוכשי הדיור המשפרים נסוגים מהשוק, הבירה ממשיכה למשוך רוכשים מחו"ל ובמקביל נרשמת התחזקות משמעותית בקרב רוכשי דירה ראשונה.
מנתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש האחרון שהגיעו לידי "חרדים ירושלים" עולה כי ברחבי הארץ נרכשו במהלך החודש 7,532 דירות, כולל עסקאות במסגרת תוכניות ממשלתיות. מדובר בירידה של 1% לעומת אוגוסט אשתקד ושל 2% לעומת יולי.
כאשר מנכים את העסקאות שנעשו במסגרת תוכניות הסבסוד, מספר העסקאות בשוק החופשי הסתכם ב-6,242 בלבד – ירידה של 5% הן בהשוואה לאוגוסט אשתקד והן ביחס לחודש הקודם.
היקף הפעילות הנמוך בולט גם בפרספקטיבה ארוכה יותר. אוגוסט האחרון נמנה עם חודשי אוגוסט החלשים בשוק הדיור מאז תחילת שנות האלפיים. רמות נמוכות יותר נרשמו בתקופות חריגות בלבד, ובהן שנות האינתיפאדה השנייה והמחאה החברתית של 2011.
אחד הנתונים הבולטים ביותר בסקירה מגיע מירושלים. בעוד שבתל אביב נרשמה פעילות מצומצמת יחסית מצד תושבי חוץ, הבירה ריכזה כמחצית מכלל העסקאות שביצעו תושבי חוץ בישראל במהלך אוגוסט.
כ-60 דירות נרכשו בירושלים על ידי תושבי חוץ – נתון שמציב אותה בפער ניכר מעל יתר הערים וממחיש פעם נוספת את מעמדה החריג של הבירה בשוק זה.
לשם השוואה, בתל אביב נרשמו במהלך החודש כ-20 רכישות בלבד מצד תושבי חוץ. במקביל, שוק היד השנייה בתל אביב הציג ירידה חדה של 30% לעומת אוגוסט אשתקד ושל 36% לעומת חודש יולי.
לצד החולשה הכללית, קבוצה אחת דווקא הגבירה משמעותית את פעילותה: רוכשי הדירה הראשונה.
בחודש אוגוסט רכשו רוכשי דירה ראשונה 4,839 דירות ברחבי הארץ, כולל דירות שנמכרו במסגרת תוכניות הסבסוד. מדובר בעלייה של 12% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ושל 11% לעומת יולי.
גם כאשר בוחנים רק את השוק החופשי ניכרת המגמה: 3,549 דירות נרכשו על ידי מי שעבורם זו הדירה הראשונה – עלייה שנתית של 9%.
עוד 1,290 דירות נרכשו על ידי רוכשי דירה ראשונה במסגרת תוכניות ממשלתיות, זינוק של 22% לעומת אוגוסט אשתקד.
אלא שבירושלים מתפתחת במקביל מגמה הפוכה בקרב בעלי דירות המבקשים לעבור לדירה אחרת.
ברמה הארצית רכשו משפרי הדיור 1,616 דירות בלבד במהלך אוגוסט – צניחה של 27% הן לעומת אוגוסט אשתקד והן לעומת חודש יולי.
הירידה נרשמה ברוב אזורי הארץ, אולם אזורי ירושלים וחיפה בלטו במיוחד עם הירידות החדות ביותר, שהתקרבו ל-50%.
המשמעות היא ששוק הדיור בבירה מציג שתי מגמות כמעט מנוגדות: מצד אחד ביקוש בולט מצד תושבי חוץ, ומנגד נסיגה חריפה של משקי בית שכבר מחזיקים בדירה ומבקשים לשדרג את מקום מגוריהם.
במקביל נמשכת מגמה נוספת בשוק: יותר בעלי דירות בוחרים לעבור דווקא לנכס זול יותר. שיעור מצמצמי הדיור – מי שמכרו דירה ורכשו במקומה נכס במחיר נמוך יותר – הגיע ל-29% מכלל משחלפי הדיור.
גם בשוק הדירות החדשות ניכרת החולשה. הקבלנים מכרו באוגוסט 2,072 דירות בשוק החופשי, ירידה של 12% לעומת אוגוסט אשתקד. כאשר מצרפים את העסקאות במסגרת הסבסוד הממשלתי, הסתכמו מכירות הקבלנים ב-3,362 דירות.
על רקע הקושי להוציא רוכשים מהגדר, הטבות המימון ממשיכות לתפוס מקום משמעותי בעסקאות. בחמשת אזורי המיסוי שנבדקו, 30% ממכירות הקבלנים כללו הטבת מימון מדווחת – עלייה של 10 נקודות אחוז בתוך שלושה חודשים.
בחדרה הגיעה התופעה לשיא, כאשר 73% מהדירות שנמכרו על ידי קבלנים עם מסירה בעוד שנה ומעלה כללו הטבת מימון. באזור המרכז עמד השיעור על 38%, בנתניה על 24% ובתל אביב על 21%.
גם שיעור העסקאות על הנייר עלה. 61% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי מיועדות למסירה בעוד שנתיים לפחות.
הקושי בענף ניכר גם בתזרים הקבלנים. במהלך אוגוסט הסתכם תזרים המזומנים ממכירת דירות חדשות בכ-7.6 מיליארד שקל לפני ניכוי תשומות, ירידה ריאלית של 7% לעומת אוגוסט אשתקד.
לאחר ניכוי התשומות נותר לקבלנים תזרים נטו של כ-418 מיליון שקל בלבד, לעומת 988 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הנתון חריג גם בשל הריכוזיות: ארבע חברות בלבד היו אחראיות לכ-75% מהתזרים נטו בענף.
גם המשקיעים אינם מסתערים על השוק. באוגוסט הם רכשו 1,077 דירות, 14% מכלל העסקאות, ובמקביל מכרו 1,171 דירות. כתוצאה מכך נגרעו עוד 94 דירות ממלאי הדירות המוחזק בידי משקיעים.
מאז אוקטובר 2021 הצטמצם מלאי הדירות שבידי משקיעים ב-8,707 דירות.
התמונה שעולה מנתוני אוגוסט מורכבת: שוק הדיור הארצי מוסיף להתנהל ברמת פעילות נמוכה, הקבלנים נשענים יותר על הטבות ורוכשי דירות קיימות מגלים זהירות. בתוך המציאות הזו ירושלים ממשיכה להתבלט – מחצית מרכישות תושבי החוץ בארץ מתרכזות בבירה, בזמן שמשפרי הדיור באזור מורידים הילוך בצורה חדה.
