למרות ההאטה בשוק הדיור הארצי והירידה בהיקף העסקאות, הבירה ממשיכה לשמור על מקומה בצמרת הערים בישראל במכירת דירות ובהתחלות בנייה. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שאנו מביאים היום מצביעים על יותר מ-1,300 דירות שנמכרו בבירה בתוך שלושה חודשים בלבד, לצד אלפי יחידות דיור שבנייתן החלה בשנה האחרונה.
בין החודשים מרץ למאי 2026 נמכרו בעיר 1,386 דירות, 539 דירות חדשות ו-847 דירות יד שנייה. הנתונים מציבים את ירושלים במקום השני בישראל במכירת דירות חדשות ובמקום הראשון במכירת דירות יד שנייה.
ברחבי הארץ נמכרו באותה תקופה כ-21,390 דירות, ירידה של 10.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים. גם כאן בעיר נרשמה ירידה במספר העסקאות, אולם במספר הדירות שנמכרו היא נותרה בצמרת הארצית.
במקביל, תנופת הבנייה בבירה נמשכת: בין אפריל 2025 למרץ 2026 החלה בנייתן של כ-6,080 יחידות דיור בירושלים, הנתון השני בגובהו בישראל, אחרי ת"א.
עו"ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין, אומר ל"חרדים ירושלים" כי לבירה מאפיינים שמבדילים אותה משוק הנדל"ן בשאר הארץ.
"ירושלים היא שוק נדל"ן ייחודי, שלא תמיד מתנהג בהתאם למגמות הארציות", הוא מסביר. "המעמד והסמליות שלה מייצרים ביקושים מצד תושבי חוץ ומצד אוכלוסיות מגוונות בישראל, ולכן הביקוש נותר משמעותי גם בתקופות של האטה. לכך מצטרפת מדיניות המעודדת בנייה והתחדשות עירונית, והשילוב בין השניים מייצר פעילות גבוהה יחסית גם כשהשוק הארצי מתמתן".
גם בתוך העיר עצמה קיימים הבדלים משמעותיים בין אזורים ושכונות, ולעיתים אפילו בין רחובות סמוכים.
אלחנן רווח, מתווך ומומחה בנדל"ן בוטיק בעיר, אומר ל"חרדים ירושלים" כי בבירה מיקומה של הדירה מקבל משמעות מיוחדת: "בכל מקום לוקיישן הוא שיקול מרכזי, אבל בירושלים יש לו משמעות אחרת. לעיתים ההבדל הוא בין רחוב לרחוב ואפילו בין שני בניינים סמוכים. אנשים לא בוחרים דירה רק לפי המחיר או המפרט, אלא גם לפי התחושה שהמקום נותן להם".
השינויים בשוק באים לידי ביטוי גם בפרויקטים המקודמים כיום בעיר. מצד אחד נבנים מתחמים בגובה בינוני, ומנגד מקודמים פרויקטי התחדשות עירונית הכוללים מגדלים בני עשרות קומות ומאות יחידות דיור.
ב"תלפיות החדשה", למשל, כולל הפרויקט שמונה בנייני מגורים בני 10-11 קומות. ארבעה כבר אוכלסו וארבעה נוספים נמצאים בשלבי בנייה ושיווק. התוכנית כוללת גם פארק פנימי, שבילים, שטחים משותפים ושדרה מסחרית.
מנגד, במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית "מגדלי השישה" בארמון הנציב, שמקדמת חברת מידר, מתוכננת הריסתם של 11 בניינים ובהם 179 דירות. במקומם צפויים לקום שישה מגדלים בני עד 36 קומות ובהם עד כ-950 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ופארק ציבורי.
עו"ד משה מנשה, המלווה עסקאות ופרויקטי נדל"ן בירושלים, אומר ל"חרדים ירושלים" כי אין שיטת בנייה אחת שמתאימה לכל חלקי הבירה.
"מגדלים מספקים את הכדאיות הכלכלית הנדרשת לפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית, במיוחד לאורך צירי תחבורה ראשיים. מנגד, בלב השכונות הוותיקות, בנייה בקנה מידה בינוני משתלבת טוב יותר באופי החיים המקומי ומאפשרת לשמור על איכות החיים של הדיירים. בסופו של דבר, אין מודל אחד שמתאים לכל ירושלים".
לצד תוספת הדירות, תנופת הבנייה מעלה גם את שאלת השמירה על המראה הירושלמי המוכר. אריאל פוקוטינסקי, מייסד ומנכ"ל ECOWALL ומומחה לבנייה מתועשת ולמעטפות מבנה, אומר ל"חרדים ירושלים": "ירושלים מזוהה עם האבן הירושלמית ועם שפה אדריכלית ייחודית. האתגר הוא לשלב בין חומרים ושיטות בנייה מתקדמות לבין המראה המסורתי, כך שהעיר תוכל להתפתח מבלי לוותר על האופי שמייחד אותה".
הנתונים מלמדים אותנו דבר אחד, ההאטה הארצית אינה פוסחת לחלוטין על העיר, אך הבירה ממשיכה להציג היקפי עסקאות ובנייה מהגבוהים בישראל. כעת, לצד השאלה כמה דירות נוספות ייבנו בעיר לטובת כולנו ולזוגות הצעירים בפרט, ניצבת גם השאלה כיצד תנופת ההתחדשות תשנה את פניהן של השכונות הירושלמיות בשנים הקרובות.
