בעיריית ירושלים בוחנים בימים אלו אפשרות להאריך פעם נוספת את המועד להגשת פרויקטים במסגרת תמ״א 38 המקומית, זאת על רקע החשש כי המעבר ל"חלופת שקד" יפגע בכדאיות הכלכלית של פרויקטים רבים בעיר ויוביל לבנייה צפופה וגבוהה יותר בשכונות ירושלים.
הדיון סביב עתיד ההתחדשות העירונית בבירה התחדד לאחר שתוקפה של תוכנית תמ"א 38 בעיר פג ב-14 במאי. המשמעות היא כי פרויקטים שלא נקלטו עד למועד זה, לא יוכלו להמשיך במסלול הקיים. בעירייה בוחנים כעת תקופת ביניים נוספת, שתאפשר להמשיך לקדם תוכניות עד לגיבוש מדיניות עירונית ברורה ליישום "חלופת שקד".
מהנדס העיר יואל אבן, אמר במהלך ועידת הנדל"ן של מרכז הנדל"ן באילת כי בעירייה מזהים תיקים רבים שטרם הבשילו להגשה, בין היתר בעקבות העיכובים שנוצרו בתקופת המלחמה. לדבריו, המטרה היא לאפשר חלון זמן נוסף כדי למנוע עצירה חדה של פרויקטים בעיר.
"חלופת שקד", שקודמה על ידי שרת הפנים לשעבר איילת שקד, מעניקה לוועדות המקומיות סמכויות רחבות יותר לאשר היקפי בנייה גדולים משמעותית מאלו שהתאפשרו במסגרת תמ"א 38, אך במקביל כוללת גם היטל השבחה של 25% ואפשרות להטיל מטלות ציבוריות נוספות על היזמים.
בעיריית ירושלים חוששים כי השילוב בין היטלי השבחה גבוהים לדרישות ציבוריות נוספות עלול להפוך פרויקטים רבים ללא כלכליים, בעיקר בשכונות הוותיקות בעיר. לדברי אבן, יזמים כבר מזהירים כי חלק מהפרויקטים מתקשים לעמוד במודל החדש.
עוד הסביר מהנדס העיר כי המדיניות המקלה שהונהגה בירושלים בשנים האחרונות, שכללה היטלי השבחה נמוכים ולעיתים אף אפסיים, היא זו שאפשרה להוציא לפועל היקפים גדולים של התחדשות עירונית מבלי להעמיס יתר על המידה על השכונות.
לדבריו, אילו העירייה הייתה מטילה היטלי השבחה גבוהים כבר בתחילת הדרך, היה צורך לאשר הרבה יותר זכויות בנייה, מגדלים גבוהים יותר וצפיפות משמעותית יותר כדי לשמור על רווחיות הפרויקטים. "גם כך נוצרה בעיר צפיפות יחסית גבוהה, אבל נמוכה יותר מזו שהייתה נדרשת אילו היטלי ההשבחה היו גבוהים יותר", אמר.
למרות מדיניות ההקלות, בעירייה מציינים כי ההכנסות מהיטלי השבחה דווקא זינקו בשנים האחרונות. בעוד שבעבר עמדו ההכנסות על כ-200 עד 300 מיליון שקלים בשנה, בשנת 2023 כבר חצתה העירייה את רף חצי מיליארד השקלים. בשנת 2024 הגיעו ההכנסות לכ-850 מיליון שקלים, וגם בשנת 2025 נחצה שוב רף חצי המיליארד.
בעירייה מעריכים כי בשנה הבאה אף ייחצה רף מיליארד השקלים מהיטלי השבחה, נתון שלדברי הגורמים בעירייה מוכיח כי ריבוי פרויקטים ופעילות בשוק הנדל"ן מייצרים בסופו של דבר גם הכנסות גבוהות יותר לעיר, למרות ההקלות שניתנו לאורך השנים.
כעת, בירושלים יצטרכו להכריע כיצד תיראה מדיניות ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות, אילו שכונות יאפשרו ציפוף מוגבר, מה יהיו היקפי הבנייה החדשים, והאם ניתן יהיה לשמור על איזון בין פיתוח העיר לבין שמירה על צביון ואיכות החיים בשכונות הוותיקות.
