על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במהלך השנה האחרונה (2025) בוצעו ברחבי הארץ כ-91 אלף עסקאות נדל"ן, ירידה דו ספרתית לעומת השנה הקודמת, עיקר הפגיעה הורגשה בשוק הדירות החדשות, שם נרשמה צניחה משמעותית במספר הרכישות, בעוד ששוק היד השנייה נותר יציב יחסית עם ירידה קלה בלבד.
בירושלים בוצעו אשתקד 5,638 עסקאות, המספר הגבוה ביותר בארץ. כשליש מהן היו בדירות חדשות. לשם השוואה, בתל אביב בוצעו מעט פחות עסקאות.
אלא שמאחורי הנתון המרשים מסתתרת תמונה מורכבת יותר: היצע הדירות החדשות בעיר זינק והגיע ליותר מ-10,000 יחידות דיור שלא נמכרו, לראשונה מזה שלוש שנים. בחודש דצמבר אף עקפה ירושלים את תל אביב במספר הדירות החדשות שנותרו ללא רוכש.
במילים אחרות: הביקוש קיים, אך הקונים יושבים על הגדר. וכל זאת שבעיר נמצאת אוכלוסייה חרדית גדולה שכן קונים דירה מוקדם יותר, אך כבר נגיע לזה.
למה זה קורה? הסיבות המרכזיות לשפל בשוק הן הריבית הגבוהה והמצב הכלכלי הכללי, שמקשים על זוגות צעירים לקחת משכנתאות, וכאשר עלות המימון מתייקרת, רבים מעדיפים להמתין, ובמיוחד ברכישת דירה חדשה מקבלן.
ומה המשמעות לציבור "שלנו"? עבור הציבור החרדי בעיר, ומחוצה לה, שבו נהוג לרכוש דירה בגיל צעיר יחסית, הנתונים טומנים בחובם גם אתגר וגם הזדמנות.
מצד אחד, בשורה אפשרית: היצע גבוה של דירות חדשות עשוי להוביל ללחץ על קבלנים ולהגברת מבצעי מכירות, הנחות והטבות מימון, כאשר יש מלאאי גדול, כוח המיקוח של הקונה עולה, מה שיכול להקל על משפחות צעירות, אם המגמה תימשך, ייתכן שנראה התמתנות במחירים או לפחות בלימת עליות.
מצד שני, קושי אמיתי: הריבית הגבוהה מייקרת משמעותית את ההחזר החודשי, דבר שמכביד במיוחד על משפחות ברוכות ילדים עם הכנסה ממוצעת, הבנקים מקשיחים תנאים, וההון העצמי הנדרש נותר גבוה, והאי ודאות הכלכלית גורמת למשפחות להסס לפני התחייבות ארוכת טווח.
וכעת מבט קדימה: ירושלים ממשיכה להיות מוקד הביקוש מהמרכזים במגזר החרדי, (כמובן שישנו גם את הציבור האמריקאי ובכללי מחו"ל, שממשיכים לעלות ולהשתקע כל העת בכל שכונות העיר.) הן בשכונות הוותיקות במרכז העיר והן באזורים המתפתחים בעיקר באזור רמות, רמת שלמה, התפתחות עירונית ברוממה, ובמורדות הר נוף, ועוד.. וכמובן שיש גם את הפינוי בינוי המתקיים בשכונות מסוימות ברחבי העיר בקול רעש גדול.
השאלה הגדולה היא האם ההיצע הגבוה יתורגם לירידת מחירים בפועל, או שמא מדובר בעצירה זמנית עד שהריבית תרד והביקושים יתפרצו מחדש.
כך או כך, השנה האחרונה מסתמנת כשנה חריגה: ירושלים מובילה בכמות העסקאות, אך גם בכמות הדירות שממתינות לרוכשים. ועבור הזוגות הצעירים בעיר, ייתכן שזהו חלון הזדמנויות שדורש בדיקה זהירה וחישוב מדויק.
